집값은 왜 오르고 내리는가 — 수요와 공급의 경제학 부동산 경제학 시리즈 1부 오늘 점심시간, 김 대리가 스마트폰으로 보고 있던 것은 맛집 지도가 아니라 '호갱노노'였습니다. 연봉은 3% 올랐는데, 찜해둔 아파트는 1년 새 5천만 원이 올랐습니다. 서울에서 집을 사려면 월급을 한 푼도 안 쓰고 17~20년 을 모아야 합니다. 2021년에는 그 기간이 22년까지 벌어졌습니다. 이 숫자가 바로 PIR(가격소득비율)이고, 서울의 PIR은 홍콩과 함께 전 세계 최악 수준입니다. 도대체 집값은 왜 이렇게 오르고, 또 내리는 걸까요? "수요와 공급"이라는 4글자에 답이 있지만, 그 안을 들여다보면 생각보다 복잡합니다. 이번 글에서 그 구조를 하나씩 풀어보겠습니다. 1. 집값을 결정하는 5가지 힘 부동산 가격은 단일 요인으로 설명되지 않습니다. 크게 수요 3가지, 공급 2가지 변수가 서로 밀고 당기며 가격을 만들어냅니다. 수요 측: 사려는 사람이 얼마나 많은가 (1) 인구와 가구 수 "인구가 줄면 집값 떨어지는 거 아니야?" 많이 하시는 질문입니다. 하지만 핵심은 인구 가 아니라 가구 수 입니다. 한국의 총인구는 2020년 5,184만 명을 정점으로 줄고 있지만, 1인 가구 급증(2023년 기준 전체의 35.5% )으로 가구 수는 오히려 늘고 있습니다. 비혼, 이혼, 고령 독거가 모두 "방 하나 더"를 만들어내는 셈이죠. 통계청 추계에 따르면 가구 수는 2030년대까지 계속 증가합니다. 다만, 어디에 사느냐가 중요합니다. 서울·수도권은 일자리 때문에 인구가 계속 유입되고, 지방 소도시는 빈집이 늘어납니다. 같은 "집값"이라도 서울 강남과 지방 소도시는 완전히 다른 시장인 이유입니다. (2) 소득 수준 장기적으로 집값은 소득과 연동됩니다. 하지만 2010년대 중반 이후, 서울 집값은 소득 상승 속도를 크게 앞...